Меню

Сколько стоит построить многоквартирный жилой дом 3 этажа

Строительство многоквартирного жилого дома

В распоряжении нашего…

Описание проекта

Сакко и Ванцетти, 87, Октябрьский р-н (ГПНТБ)

В распоряжении нашего строительного холдинга, который успешен на строительном рынке Новосибирска уже более 15 лет, имеется площадка, которая по утверждённому Мэрией Генеральному Плану развития г. Новосибирска, предназначена для строительства многоэтажного жилого дома, где нашим холдингом и проектируется жилой дом 19 этажей (1 этаж магазин, 1 этаж технический, ) и двухуровневой паркинг-стоянкой на 74 машино/места. Начало строительства не позднее 1 июня 2015 г., завершение – ноябрь-декабрь 2017 г. Сейчас делается проект стадия «П»

Площадка 0,6 га расположена в спальном районе у пересечения ул. Сакко и Ванцетти и Белинского, вблизи Шевченковского жилого массива, в 7 минутах ходьбы от ст.метро «Октябрьская». Вблизи находятся три высших учебных заведения, два средне-технических; магазины, аптеки, детские сады, школа, Октябрьский рынок.

Площадь этажа: 436.85 м2

Общая площадь квартир на этаже 404.9 м2, во всём доме – 6883.3м2.

Торгово-офисные помещения 1 этаж- 408,0

Площадь балконов на этаже (с к.0,5) 117,95 м2, в доме – 2005,15 м2

Конструктив дома: железобетонный каркас, кирпич, вентилируемые фасады.

Двор дома планируется обустроить в формате сити-парка: каскадный фонтан, детские площадки, места отдыха для взрослых.

Себестоимость строительства жилого дома составит 285,8 млн.руб.

Себестоимость 1 м2 жилья и торговых помещений составит 39,2 тыс.руб.

Рыночная стоимость готового жилья в ближайших новостройках или с аналогичным местоположением около 63,0 тыс.руб. за один квадратный метр продаваемого жилья.

Ожидаемый доход от продажи квартир, соответственно (по пессимистическому варианту) составит 459,35 млн.руб.;

дополнительно балконы – 17,0 млн.руб.

1 этаж торговые помещения – 25,7 млн.руб. Всего: 502,05 млн. руб.

Прибыль от продажи всех площадей в доме – 216,25

Себестоимость паркинг-стоянки на 74 машино/места 29,7 млн. руб.

Себестоимость строительства 1 маш./места – 401,05 тыс.руб.

Стоимость реализации 1 маш./места – 700 тыс.руб. (по минимуму)

Стоимость реализации всего паркинга – 51,8 млн. руб. (минимум)

Стоимость всего проекта (доход) – 553,85 млн.руб.

Себестоимость всего проекта – 315,5

Ожидаемая прибыль от всего проекта –238,35 млн.руб.

До начала строительства желательно привлечь инвестиции в объёме 30 млн. руб. в два транша: 15 млн.руб. до 8 марта и 15 млн.руб –до 31 марта расселить три дома ветхой застройки. Возможны варианты с залогами. Первому инвестору предлагаются квадратные метры застройки по себестоимости из расчёта 39,2 руб./м2

Инвестор может увеличить объём инвестиций до 100 млн. рублей и войти в долевое участие в данном проекте с распределением прибыли от продажи всего дома в соответствии с вложенными долями.

Возможны иные варианты партнёрства.

Подробная информация о проекте доступна инвесторам после авторизации.

Подробная информация о проекте доступна инвесторам после авторизации.

Источник

Сколько стоит построить многоквартирный жилой дом 3 этажа

Мы снова делимся с вами размышлениями Игоря Калитина о многоквартирных домах на землях ИЖС.

Это вторая (заключительная) часть его истории.

Часть 2. Наш опыт строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге

Имея серьезный опыт в инвестиционном строительстве в качестве исполнителей, по стечению обстоятельств мы с коллегами оказались в компании «Б», где основной идеей нашей работы было то, что учредитель найдет нам 200 млн.руб. на земельный участок под инвестиционный проект обычного многоквартирного дома и мы начнем развивать обычное долевое строительство. Но так получилось, что обещанных миллионов не нашлось, привлечь их не удалось. К тому же, в процессе подбора земельных участков выяснилось: чтобы построить многоквартирный жилой дом, в котором гарантировано будут покупать квартиры, надо чтобы земельный участок под домом находился в хорошей транспортной доступности от школ и детских садов и желательно метро. Проанализировав все имеющиеся варианты с землей, посчитав экономику строительства, мы пришли к неожиданному, но очень важному выводу:

Чтобы начать инвестиционное строительство обычного многоквартирного жилья (купить хороший земельный участок хотя бы под один дом, начать работы, оплатить авансы за подключения, вложиться в рекламу) надо иметь НЕ МЕНЕЕ 500 МЛН.РУБ. (на 2013 год).

Найти 500 млн. не имея портфеля проектов, богатых родственников или влиятельных покровителей – нереально. Но строить хотелось. Поэтому начали смотреть, что можно построить и реализовать попроще. Обратили внимание на таунхаусы. Посоветовавшись с риэлторами и проанализировав собственный опыт, прошли к выводу, что продавать таунхаусы сложнее, чем квартиры, однако общая сумма инвестиций куда меньше, чем для инвестиционного проекта многоквартирного дома.

Почему продавать таунхаусы сложнее чем квартиры? Потому что при относительно низкой стоимости м2 (примерно на 40% ниже чем в обычном новом многоквартирном доме), из-за количества приобретаемых метров (средняя площадь таунхауса 150-300 м2) общая стоимость покупки превышает стоимость квартиры в 2, а то и в три раза, составляя цену в 9-15 млн.руб. Найти таких покупателей, способных выложить такие деньги в 2013 году – очень и очень непростая задача (да и сейчас тоже). К тому же, проанализировав мировой опыт, и ориентируясь на собственные ощущения, против таунхаусов сыграло еще и то, что жить в нескольких плоскостях (иметь в распоряжении 2-3 этажа) для человека неудобно.

– Престижно? (как же! у меня 2!! (3!!)- х ЭТАЖНЫЙ дом/домовладение. ) – Может быть..

Читайте также:  Построить финансовую модель инвестиционного проекта

– Неудобно? – Однозначно неудобно! Постоянная необходимость подниматься и спускаться по лестнице, а если у Вас еще и маленькие дети, – это вообще опасно, либо они, либо вы с ними можете «навернуться» с лестницы.

Под таунхаусы нашли приличный земельный участок, разработали бизнес-план, минимальные инвестиции – 100 млн.руб. (это не 500 и даже не 200 как планировалось заранее). Но и таких денег не нашлось… Вот тут то и пришла идея начать с точечной застройки на участках ИЖС. Перед глазами были в разной степени успешные, но однозначно красивые проекты застройщика «Аксиомы» и прочих строителей в районе Озерки (сыграло еще то, что в то время автор жил напротив Озерков и видел примеры сам). К тому же, в печати и интернете начинался шквал публикаций о «многоквартирниках» на ИЖС, как их незаконно возводят, как потом сносят. Вообще, 2013 год – пик сноса самостроя. Все это привлекло внимание.

Дополнительным фактором, так сложились обстоятельства, послужило то, что у нас в команде появился очень сильный юрист, который сам занимался недвижимостью «на факультативе» (сам имел доходную недвижимость, активно участвовал в покупке-продаже недвижимости для других) причем на мировом уровне – Европа (Черногория – Англия), знал как обстоят дела в США.

Именно тогда нам в руки попалась публикация «рекомендации правительства Финляндии для русских застройщиков в Финляндии» – очень интересная книжка. Понятно, что финны, как порядочные люди, сразу в печатном виде попытались довести «нашим» строителям, что у них в стране есть правила и их надо выполнять. Самое интересное оказалось в правилах. С одной стороны это очень жесткие правила – вместе с участком ВСЕГДА идет документ, в котором чётко прописано, сколько конкретно метров квадратных построек можно построить на этом участке. Количество метров определяет местный муниципалитет. А с другой стороны(. ), у них нет понятия ИЖС (как и во многих других странах Европы, да и мира). Нет ограничений на то, сколько там будет жить людей (на разрешенных к постройке метрах). Потому что есть упор (и надежда) на простую человеческую логику, – «если разрешаем строить 200 метров, – там не будет селиться 200 человек, т.к., столько дураков в одном месте не собрать, так как рядом есть другие участки/дома за ту же цену». Это гениально!

Мы тогда подумали, что именно этого не хватает России (логики в действиях властей и доверия к здравому смыслу людей). К тому же, дальше в этой книжке было новое открытие, – в Финляндии нет никаких проблем с продажей и обменом долей (нет, как у нас этих «коммунальных» проблем – необходимость спрашивать соседа перед продажей), более того у них ещё и существуют даже акции на дом!! Да, это настоящая свобода! Нам просто необходимо то же самое.

Поэтому, посоветовавшись, мы решили составить бизнес-план и подготовить юридическое описание механизма строительства и продажи долей в многоквартирнике на ИЖС. Начать планировали с одного маленького проекта, на одном стандартном участке от 12 соток, а дальше, в случае подтверждения плановых показателей по рентабельности, перейти к крупным проектам в 3 Га и более. Запас неосвоенных земель такого назначения внутри КАДа СПб составлял на 2013 год (сейчас примерно то же самое) ориентировочно 200 Га. – работы на 10-15 лет. Таким образом, мы планировали заработать денег и уже потом, всё равно, перейти к обычным инвестиционным проектам обычных многоквартирных домов. К тому же, интересные перспективы обозначились в организации обслуживания такого «специфичного» жилого «многоквартирного» фонда, но это уже другая тема.

Опыт ИЖС

Надо сказать, что дополнительным стимулом послужило ещё и то, что у нас (у автора, главным образом) уже был к этому моменту опыт строительства домов на ИЖС. Причём домов не простых, а с площадями 300, 500, 1000, 1500 и более м2. Да, это были настоящие (без шуток) «дома для одной семьи» (семьи были разные и дома (резиденции) тоже были разные), но метраж был тот, что нам нужен. К тому же, мы провели самую настоящую разведку рынка. Проехали (автор лично ездил) в течение 1-2 месяцев по самым рекламируемым аналогичным («многоквартирники» на ИЖС) проектам СПб, изучали что построено, как выглядит, сколько стоит, как долго продается и почему так долго, что с землей, какие документы есть у продавцов. То, что выяснили – «кто во что горазд». Но еще раз убедились, вариант с таунхаусами «тяжелый» для рынка. С огромным изумлением для себя мы выяснили, что проекты МНОГОКВАРТИРНИКОВ на ИЖС есть даже у очень, И ОЧЕНЬ крупных (с серьёзным штатом не глупых людей (специалистов юристов и тех.заказчиков) компаний СПб. И они почти все сумели провести это как многоквартирное жилье (кто-то сумел, а кто-то (из-за жадности и самонадеянности) не смог). Более того, более глубокое изучение документов показало, что блеклые на первый взгляд фамилии физических лиц застройщиков на ИЖС некоторых «многоквартирных» проектов обозначали родственников руководителей или владельцев ОПЯТЬ ЖЕ крупных компаний СПб. Названия компаний и истории этих конкретных проектов – это тоже отдельная тема. Ну и последним, логическим, был аргумент о том (см.начало повествования), что большинство малоэтажной России – это формальные «многоквартирники» на ИЖС (автор сам вырос в частном доме, где у семьи была доля в доме).

Читайте также:  Как построить цилиндр в mathcad

1. С чего начали?

План заключался в строительстве и реализации долями в течение года «многоквартирного» дома на ИЖС. Плановая себестоимость продаваемого условного м2 должна была составлять ориентировочно 40 тыс.руб., реализовывать доли планировалось уже по цене ориентировочно 60,0 тыс.руб. за м2.

Юридическое обоснование предполагалось предельно простое: каждый житель РФ имеет право построить себе на участке ИЖС любой (при наличии финансовых возможностей) индивидуальный дом в пределах градостроительных ограничений (высотность для районов ИЖС до 15 метров, процент озеленения, кол-во парковочных машино-мест).

Площадь дома ограничивается только параметрами земельного участка (даже при строительстве индивидуального дома более 1500 метров можно было фактически строить без экспертизы проекта). На данный момент на законодательном уровне рассматривается возможность включения в градостроительную документацию требования о необходимости прохождения экспертизы проекта при площади дома более 500 м2. Но, по опыту многоквартирного многоэтажного строительства, получение любого положительного заключения экспертизы – это только вопрос затраченных времени и денег.

Таким образом, если каждый житель РФ имеет право построить себе большой индивидуальный дом, то и произвести отчуждение долями своим наследникам, родственникам, да и не родственникам, – он вполне вправе. В РФ нет законодательных ограничений на сделки с недвижимостью такого рода.

Главная наша идея заключалась в строительстве и получении права собственности на ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ жилой дом, в котором на момент ввода в эксплуатацию квартиры в натуре выделялись только в виде комнат-залов (которые в дальнейшем, после выделения в доли и продажи уже физически превращались в квартиры с комнатами). Опять же, в рамках закона, в плюс еще идёт то, что владелец (владельцы) такой недвижимости в индивидуальных домах не обязаны согласовывать ни с кем свои перепланировки.

Начали с простого – сформировали техническое задание на поиск участка с требованиями к площади, стоимости, инженерному обеспечению и транспортной доступности. За формальные деньги в 50 тыс.руб заказали в проектной организации эскизный проект условного будущего дома, что бы понять что сможет уместиться на стандартных 12 сотках. По эскизному проекту стало понятно, что в соответствии с градостроительной документацией СПб на 12 сотках можно рассчитывать на 3-х этажное здание общей площадью не более 1000 м2 и не более 15 парковочных мест, совмещенных с зоной озеленения.

Из нашего маркетингового исследования (изучения конкурентов) выходило, что идеальный проект, который можно быстро построить и продать, – это жилой дом с помещениями, выделенными в 2-3-х «квартиры» общей площадью 50-70 м2. Квартиры в кавычках, т.к. мы сразу понимали сами и планировали также, – сразу об этом говорить покупателям, – квартирами, в прямом смысле, по документам они не станут. То есть теоретически они могли бы стать, но только через очень длительные и дорогие процедуры, т.к. быстрая и относительно простая и недорогая процедура превращения таких жилых помещений по суду была прекращена в 2009 году указанием «сверху» (разьяснение верховного суда РФ).

Таким образом, мы подошли к тому что проект должен был иметь следующие характеристики:

*было принято решение строить в три этажа (без подвала) с целью:

1. Минимизировать риски вопросов со стороны ПИБа при составлении кадастрового паспорта – «а что это у вас тут четыре этажа (3 надземных и один подземный)» – такие примеры с негативными последствиями мы учли. Но самое интересное, руководство того же ПИБа, в доверительной беседе нам рассказало как они «идут навстречу застройщикам» и «не замечают 4-й, подземный этаж». Оказывается с ПИБом можно договориться и без денег, – застройщик ВНИМАНИЕ! перед выходом инспектора на объект привозит машину песка и высыпает её в подвал. Песка должно быть столько, чтобы от его поверхности до потолка подвала было не более 1,5 метра)) – всё! при такой высоте, формально, подземный этаж этажом считать нельзя… Такое, я думаю, есть только в России….

2. Предельного сокращения себестоимости (объёмов работ). В дальнейшем, уже в период эксплуатации, был сделан вывод, что подвал всё же необходимо, хотя бы 1,5 метровой высоты, но предусмотреть.

** – 15 «квартир» предусматривалось для максимально быстрой продажи и максимально высокой рентабельности (план 30%, факт 50%), но в то же время позиционировалось как комфортное жильё с минимум одним парковочным местом. При размещении на участке дома с числом «квартир» более 15 шт – возникала угроза явного ухудшения продаваемых характеристик жилья (отсутствие у каждого жильца парковочного места), в следствии этого могли возникнуть проблемы с жителями соседних домов и следовательно с районной администрацией. В таком варианте перспективы дальнейшего аналогичного строительства выглядели туманными. В дальнейшем, пришли к выводу, что идеальным для реализации был бы дом с числом «квартир» от 4-х до 8-ми, – этакий «клубный» дом.

Читайте также:  Как построить двенадцатиугольник с помощью циркуля и линейки

*** – число парковочных мест, по нашему представлению, должно было быть сильной стороной проекта в перевес традиционным предложениям застройщиков с многоквартирными домами, где машиноместа предусмотрены далеко не на каждую квартиру.

Дополнительным конкурентным преимуществом должно было ещё послужить и то, что по своей сути, люди покупали «квартиры» не в безликой многоэтажке, а в малоэтажном доме с претензией на архитектуру, да еще и в самом зеленом районе. Школа и два детских садика должны были быть в пешей доступности.

**** – про инженерное обеспечение приобретаемого участка опять отдельная история. Мы подключили объект к воде, канализации, газу и электричеству. Как мы это сделали? Я думаю, Вы можете догадаться…, только точно не представляете масштабов и количество задействованных сил (административного ресурса), для того, что бы подключиться в срочном порядке с необходимыми параметрами (нагрузку мы честно считали под 15 квартирный жилой дом по действующим нормативам, но расчеты представлялись монополистам как для «роскошного индивидуального дома»).

Требования к инфраструктуре района:

Дополнительным требованием был определен район поиска участка под пилотный проект – был выбран район с максимальным количеством уже имеющихся «многоквартирников» на ИЖСе, но с минимальными претензиями (максимальной лояльностью) от местной администрации (муниципальной и районной).

Технико-экономическое обоснование было предельно простым, учитывая стоимость земельного участка, ориентировочную стоимость подключения к сетям и себестоимость строительства. Выходило, что можно теоретически построить дом, с общей продаваемой площадью не менее 800 м2, с числом «квартир» 15 единиц по себестоимости 40 тыс.руб. за м2. Стоимость внутренней отделки «квартир» не учитывалась.

Продавать планировали ориентировочно по 60 тыс.руб. за м2. Стоимость квартир в многоэтажных многоквартирных домах в близлежащих стройках начиналась с отметки в 70 тыс. руб. (эконом класс) и доходила до 120 тыс.руб (комфорт класс).

Формально, в презентация для инвесторов, расчеты специально выстраивались под плановую рентабельность в 30% годовых. В планах было фактически достигнуть и показать рентабельность в 50% (По совету «опытных» людей, выходило что лучше заявить инвесторам рентабельность ниже и показать её в итоге большей, чем заявить про 50% и вытянуть её потом к 30%)

2. Поиск инвестора

Как ни странно, инвестора нам нашли довольно быстро, после подготовки бизнес плана с рентабельностью от 30 % годовых и юридического обоснования правомерности строительства дома на ИЖС с описанием механизма его продажи долями. Срок реализации проекта предусматривался ровно один год.

3. Приобретение земельного участка

Под большое количество наших требований в техническом задании, земельных участков в заданном районе оказалось не так уж и много. Посмотрев два участка, остановились на третьем. 14 соток за 6,5 млн.руб. По всем требованиям подходил идеально. С монополистами предварительно проговорили получение ТУ и условия подключения инженерных коммуникаций в необходимом объёме.

4. Разработка рабочего проекта и начало строительства

Проект пришлось разрабатывать в срочном порядке, т.к. с покупкой участка наш учредитель затянул, – мы его получили в разработку только в конце мая. Июнь ушел на получение ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). С получением ГПЗУ на участок ИЖС, выяснился один интересный момент в нашем законодательстве, – если для обычного многоквартирного жилого дома или другого строения необходимо запрашивать и получать предварительные ТУ на подключение к инженерным сетям, то для ИЖСа очень легко проходит объяснение для КГА, о том, что Водоканал не нужен (будет скважина и септик), тепло и газоснабжение не нужно (будет печное отопление), электроснабжение не нужно (будет бензо или дизель-генератор). И параллельно или даже после получения ГПЗУ можно получать настоящие ТУ от монополистов.

Проект разрабатывали на ходу, но тем не менее в результате планировалось то, что дом должен был выглядеть так, что бы сразу возникало желание купить в нем «квартиру». Планировки должны были бы вызывать аналогичные желания покупателей. Как преимущество перед другими проектами (во всем СПб), – в каждой «квартире» предусматривалась кухня общей площадью не менее 12 м2. Подрядчик на проектирование относительно быстро разработал проект, в конечном варианте фасады должны были выглядеть так:

Две двери на фасаде, – это не два входа. Одна дверь предполагалась для входа в котельную. В дальнейшем от котельной отказались в пользу индивидуальных газовых колонок. По нормативам в жилом многоквартирном доме размещение газовых котельных на нижних этажах запрещено, а в жилых индивидуальных домах не запрещено.

Планировочные решения должны были поразить покупателей простотой и оптимальной функциональностью:

Первые чертежи проекта были готовы уже в июле и тут же отданы на стройку,- надо было спешить выполнить монолитные работы и кладку до наступления холодов, что бы не тратить деньги на прогрев бетона и противоморозные добавки.

Источник

Adblock
detector